怎么计算公摊和得房率？

一、先来看看公摊都包括什么？公摊面积一般指满足这栋楼正常使用的所有公共空间。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下称《规则》）中规定公摊面积包括：1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所；2. 电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、 电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室等各类设备室；3. 电梯工休息室、值班警卫室、物业、服务、管理用房；4. 符合条件的共用墙体。

    什么是“零公摊”?关于“零公摊”，大多是房开商偷换概念的营销策略，房屋所包含的公摊面积大多会被转换成房屋的“赠送面积”，这类赠送面积通常不会写到合同里，验收及日后转卖等方面也会给居住者带来麻烦。

二、什么是得房率?在建筑设计时的概念上，得房率（建筑上叫使用面积系数）是指的套内使用面积除以总的建筑面积，这里的套内使用面积是指套内可利用的净面积。本质就是你要跟你的邻居合买这栋房子的公共部分来摊抵大家的成本。多户的集合住宅，高层、多层住宅才会有得房率的问题，别墅是没有这个概念的，整栋楼都是你的，不需要跟别人分摊任何东西。得房率一般是以栋为单位，也就是说，同一栋楼所有户型的得房率是一样的。

    得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。简单地说，即：得房率 =（销售面积 - 公摊面积）/ 销售面积。一般多层得房率在85%以上，甚至90%以上。高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%左右。

    其实得房率也并非越高越好，如果一套房子的得房率是100％，我们抛除别墅的概念，那么这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子如何住人？如果得房率特别高，则会降低生活质量，例如楼梯的宽度，公共走廊的大小，电梯等配置是否完善，这些东西都是日常生活所需要的，生活舒适度高了，相应使用面积就少了，但是相对于公共活动空间更加合理的话，居住舒适感也会上升。